房地產登記

1 不動產登記為何重要?

對登記名義人來說:確保自己的權利

對要購入的人等利害關係人來說:確保交易的安全

對國家、縣市政府等來說:得知土地稅、房屋稅的繳納義務人。有些人在日本拒絕稅金或國民健康保險料等時尋找未納人的財產。

就算你家門口的門牌或郵箱上有寫自己姓名,這並不是自己所有權的完美證據。如果國家管理的登記簿上沒有您名義的登記,那非常危險。

2 登記的功能對比(台灣和日本)

  中華民國民法
日本民法
條文 第758條
不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。
第176条  物權的設定及移轉,只依當事人的意思表示,發生其效力。

第177条 關於不動產物權的取得、喪失及變更,(略)非經登記,不能跟第三人對抗。
不動產物權變動的概念 登記要件主義(形式主義) 意思主義
登記的主要效力 生效要件
(登記生效主義)
生效要件
(登記生效主義)
權利變動的生效時點 登記手續完竣時 按照買賣當事人的契約內容決定
(大多數是房款全額支付完時)
法文概念對交易慣例的影響 簽訂、備證、交稅
   →申請過戶登記
(過幾天後地政士領取新的所有權狀)

交尾款、交屋時:已經有買方名義的所有權狀。買方放心地交付尾款。
交尾款、交屋時:還沒有買方名義的所有權狀

交尾款、交屋的同一天內:申請登記
(大多數交易司法書士代理)

兩三個禮拜後才有買方名義的所有權狀

 

3 日本不動產登記簿的概要

日本的不動產登記簿的編制方法和台灣的土地、房屋登記簿很相似。

每筆土地、每棟房屋(或每間區分所有房屋)都有一個登記簿。登記簿的記載大分別為➀標題部和②權利部。

➀標題部註冊該不動產的物理現況;土地的話所在、土地號碼(地番)、土地用途(地目)地積,房屋的話所在、構造、用途、地板面積、建築年代等。

②權利部再分別為甲區和乙區。權利部甲區登記所有權以及跟所有權有關聯的權利或處分。權利部乙區登記所有權以外的權利,例如抵擋權(抵押權)、根抵擋權、質權、租賃權等。

4 要申請登記的主要局面

(1)買賣
賣方的所有權移動到買方,申請 所有權移轉登記。 登記簿上的所有權名義人改成買方。
也有 從賣方到買方指定的第三者 直接移動的手段。這被稱為 新中間省略登記。

(2)贈與
也是申請所有權移轉登記就能保全權利的場面。

(3)繼承
被继承人的权利移动到继承人,所以可以申请所有權移轉登記。
如果被繼承人或繼承人的一部分有日本以外的國籍,不管他(她)在不在日本國內,只要物件所在地在日本的話,繼承登記的問題會發生的。

(4)還完房貸
金融機關的債權消滅,抵押權也同時消滅。您可以申請 抵擋權抹消登記。
如果想買的話,在大部分的不動產買賣契約場面,所有權移轉登記之前先要抹消抵押權。


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